德国房产解析:德国房产税制度你了解多少?

英国、德国、法国等欧洲国家相继开始了房产税制度的改革,近年来,欧洲房价涨幅巨大,旧的税制已经无法适应当下形势的发展。对移民人士,特别是准备投资房产的移民者来说,了解实时房产税制是十分有必要的。

德国房产税制

下面小编就带大家看看德国房产税制。
 
德国房产税制现状
德国的市场经济高度发达,其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志,经济的发达尤其是国家的财政收入又是依靠税收的强制性征收不同的税种而实现的。作为德国的主要税种财产税,现行包括土地税、房产税、不动产交易税、遗产税和赠与税。
 
缴纳税项
资本利得税:资本利得税在10年后免税
房产税:房产税也属于地方税,有专门的《房产税法》。对于自用的住宅只需缴纳房屋坐落的土地税,不需缴纳房产税;用于出售的房地产要缴纳评估价值1%~5%的房产税。
土地税:土地税是按2季缴纳的年度税目。其计算方式与城市,房地产的新旧和价值有关。例如,在柏林市中心95 m² 的公寓,每年土地税为480欧元。
个人所得税:如您在德国拥有物业,则需要缴付德国的个人所得税。如您在德国出租物业,您的租金收入也需要缴税。德国的个人所得税按14%-45%的累进税率计算。然而,该税制允许您从租金收入中扣除2%年度线性折旧(期房开发项目)、按揭利率付款、土地税、物业管理费。
房产税:税基为物业评估价值。基本税率为0.35%,乘以乘数。迄今为止,土地税为固定税率,须每季分别于2月15日、5月15日、8月15日和11月15日缴纳。
地产购置税:是购买地产时需要缴纳的一种交通税。在德国,购买房产或者单元房和地产所计算的费用是分开的,所以针对地产需要缴纳地产购置税。根据德国《民法典》第426条第1款第1项,买方和卖方各承担不动产购置税的一半。但是通常在合同中会约定由买方单独承担不动产购置税。每个州不一样,在巴伐利亚或者萨克森州为3.5%,然而目前在北威州、石荷州、萨尔州则高达6.5%。

德国房产税制
 
谁来征收?如何征收?
德国土地税与通常理解的房地产税最为相似。纳税人为土地所有者,收入归地方政府,是地方政府的专享税收。地方政府有权决定税率,体现了因城施策的特点。2016年德国土地税收入达136亿欧,占地方政府税收约15%。
 
纳税人每年可分四次缴纳,对于逾期超过一个月的纳税人,地方政府有权收取罚金。在税收优惠方面,德国对于首套住宅免征地面建筑物部分税收,此外公用设施设置和特殊情况可以享受税收减免。

德国房产税制
 
税制改革
2018年房产税的改革成为德国焦点,在卡尔斯鲁厄的联邦宪法法院审理德国房产税的征税法是否·违反“基本法”,也就是说未来将如何征收房产税存在不确定性。
 
德国目前房产税的计算方法中,计算单位价值是根据房产在1964年(德国西部)甚至1935年(德国东部)的市值计算,严重过时。各地在这个单位价值基础上乘以自己确定的权重系数,例如目前柏林的权重为810%,而慕尼黑的权重为535%。显然这就造成一部分德国人房产赋税过高,而其他一部分赋税太少,被认为是德国最不公平的税。

德国房产税制
 
从联邦政府物业税法改革的计算模式来看,纳税人个别税金会有变化,而纳税总量会保持不变。目前德国业主基本是无能为力,因为不管如何改革,地方政府是不会放弃征收房产税的。但是房产税如果增加得太多,一方面提高了住房成本,另一方面会造成高价出售房产更加困难。
 
未来改革的情况虽然还没有完全明朗,但是这两项是十分明确的,目前德国的房产税收入归属于地方政府,属于地方政府最重要最稳定的税种。德国房产税制度就介绍到这儿,未来房产税制也会继续改革。但不论怎么变,都不会造成太大的压力。对于房产投资事宜,大家也需要多关注政策变革,随机应变。
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